Общие положения
Закон не запрещает покупку и продажу недвижимости между близкими родственниками. Однако, такие сделки подвергаются более тщательному контролю со стороны налоговых органов. Основная причина – стремление избежать уклонения от уплаты налогов и фиктивных сделок.
Имущественный налоговый вычет: что нужно знать
Важно: Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры у родственника не предоставляется, если сделка совершается между физическими лицами, признаваемыми взаимозависимыми согласно статье 105.1 Налогового кодекса РФ. Это означает, что вы не сможете вернуть часть потраченных средств в виде налогового вычета, как если бы покупали квартиру у постороннего человека.
Однако, существуют обходные пути. Например, если сделка оформлена не как прямая купля-продажа (ДКП), а через договор переуступки прав требования, то возможность получения вычета может быть рассмотрена. Но это требует тщательного анализа конкретной ситуации и консультации с юристом.
Особенности сделок с недвижимостью между родственниками
Занижение стоимости в договоре
Часто при сделках между родственниками возникает соблазн указать в договоре заниженную стоимость недвижимости. Это делается с целью уменьшения налоговой базы при продаже (для продавца) или получения имущественного вычета (для покупателя, хотя, как мы уже выяснили, в случае покупки у родственника вычет не положен). Это рискованная практика! Налоговая служба может оспорить указанную стоимость и доначислить налоги, исходя из кадастровой стоимости или рыночной цены недвижимости.
Мнимые сделки
Налоговые органы внимательно следят за мнимыми сделками – то есть, когда сделка совершаеться только на бумаге, без реального перехода права собственности и оплаты. Например, внук “покупает” квартиру у бабушки по договору купли-продажи, но деньги не передаются, а бабушка продолжает проживать в квартире. Такие сделки могут быть признаны недействительными.
Дарственная vs. Купля-продажа
При передаче недвижимости родственнику можно выбрать между договором дарения и договором купли-продажи. Договор дарения с 2025 года стал менее выгодным, так как даритель обязан уплатить НДФЛ, если получатель не является близким родственником. В случае с близкими родственниками, налог на дарение не взимается.
Купля-продажа, как уже упоминалось, не дает права на имущественный налоговый вычет, но может быть предпочтительнее, если обе стороны хотят оформить сделку как коммерческую.
Налогообложение при продаже квартиры родственнику
Если вы продаете квартиру родственнику, вам необходимо уплатить налог на доход от продажи имущества (НДФЛ). Размер налога зависит от срока владения квартирой и суммы полученного дохода. Если вы владели квартирой менее 5 лет, то с дохода необходимо уплатить 13% НДФЛ. Если более 5 лет – налог не уплачивается (при условии, что это не является регулярной продажей недвижимости).
Рекомендации
- Тщательно оформляйте все документы. Договор купли-продажи или дарения должен быть составлен грамотно и содержать все необходимые сведения.
- Указывайте реальную стоимость недвижимости. Избегайте занижения стоимости в договоре, чтобы не привлекать внимание налоговой службы.
- Подтверждайте факт оплаты. Сохраняйте все документы, подтверждающие факт оплаты по сделке (квитанции, банковские выписки и т.д.).
- Проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом. Они помогут вам правильно оформить сделку и избежать налоговых рисков.
Помните, что соблюдение налогового законодательства – это ваша обязанность. Не рискуйте своими финансами и репутацией, пытаясь обойти закон.