Права арендатора при смене собственника
Ключевой момент: действующий договор аренды сохраняет свою силу при смене собственника․ Это означает, что новый владелец обязан соблюдать все условия договора, включая срок действия и размер арендной платы․ Он не имеет права требовать от арендатора заключения нового договора на иных условиях, за исключением случаев, предусмотренных законом или самим договором․
Согласно законодательству и судебной практике (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02․02․09 КГ-А40/13225-08), при смене собственника арендатор имеет право:
- Продолжать пользоваться имуществом на условиях прежнего договора․
- Требовать заключения дополнительного соглашения к договору, в котором будут указаны новые реквизиты арендодателя․
- Получать уведомление о смене собственника от нового арендодателя․
Действия нового собственника
- Уведомление арендатора: Первым шагом является письменное уведомление арендатора о смене собственника․ В уведомлении необходимо указать новые реквизиты для оплаты аренды и запросить заключение дополнительного соглашения к договору․ Уведомление рекомендуется отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы иметь доказательство его получения арендатором․
- Прием оплаты: До момента заключения дополнительного соглашения арендатор имеет право продолжать оплачивать аренду прежнему собственнику․ Чтобы избежать споров, арендатору рекомендуется до получения письменного уведомления и доказательств перехода прав рассчитываться с прежним собственником․
- Судебное разбирательство (в крайнем случае): Если арендатор отказывается заключать дополнительное соглашение или продолжает оплачивать аренду прежнему собственнику, новый собственник может обратиться в суд․ Однако, учитывая судебную практику, шансы на успех в таком деле невелики, если срок действия договора еще не истек․
Что делать, если арендатор отказывается съезжать после истечения срока договора?
Если срок действия договора аренды истек, а арендатор отказывается освобождать помещение, новый собственник имеет право обратиться в суд с иском о выселении․ В этом случае необходимо будет доказать, что срок действия договора истек, а арендатор был уведомлен о необходимости освободить помещение․
Неотделимые улучшения
Если арендатор с согласия собственника произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения, а затем собственник сменился, вопрос о компенсации за эти улучшения может быть сложным․ В этом случае необходимо изучить условия договора аренды и обратиться к специалистам для получения консультации․
Важные моменты
- Новый собственник не может принудить арендатора к заключению нового договора аренды на иных условиях․
- Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат․
- Арендатор должен быть своевременно уведомлен о смене собственника․
Количество символов: 3386