Покупка квартиры на этапе строительства‚ особенно по переуступке прав требования‚ может быть привлекательной возможностью приобрести жилье по более выгодной цене. Однако‚ сопряжена с определенными рисками‚ которые значительно возрастают в случае банкротства застройщика. В данной статье мы подробно рассмотрим эти риски и способы их минимизации;
Что такое переуступка прав требования?
Переуступка прав требования – это способ передачи прав по договору долевого участия (ДДУ) от одного лица (первоначального участника долевого строительства) другому (новому участнику). Фактически‚ вы покупаете не квартиру у застройщика напрямую‚ а право требовать ее от застройщика. Это ключевой момент‚ определяющий риски.
Риски банкротства застройщика при покупке по переуступке
Банкротство застройщика – это серьезная проблема‚ которая может привести к потере вложенных средств и длительным судебным разбирательствам. При покупке по переуступке эти риски усиливаются по нескольким причинам:
- Второстепенность требований: Новый участник долевого строительства (по переуступке) становится кредитором застройщика во вторую очередь. Первоочередные требования предъявляют сотрудники застройщика по заработной плате‚ а также бюджетные организации по налогам и сборам. Это означает‚ что в случае банкротства‚ шансы на полное возмещение убытков у вас значительно ниже‚ чем у первоначальных участников ДДУ.
- Сложность доказывания: Вам придется доказывать законность переуступки прав требования в суде. Застройщик‚ находящийся в процедуре банкротства‚ может оспорить переуступку‚ особенно если она была произведена незадолго до объявления банкротства.
- Отсутствие гарантий: В отличие от ДДУ‚ заключенного напрямую с застройщиком‚ переуступка не дает вам гарантий завершения строительства. В случае банкротства‚ строительство может быть заморожено или завершено другим застройщиком‚ но уже на других условиях.
- Риск мошенничества: Существует риск приобретения прав по переуступке‚ которые уже были проданы нескольким покупателям. Это особенно актуально при покупке на вторичном рынке‚ где сложно проверить историю сделки.
- Проблемы с регистрацией: Застройщик может отказать в согласовании переуступки‚ что приведет к невозможности регистрации перехода прав собственности.
Как минимизировать риски?
Несмотря на риски‚ покупка по переуступке может быть выгодной‚ если принять определенные меры предосторожности:
- Тщательная проверка застройщика: Изучите финансовое состояние застройщика‚ его репутацию‚ наличие судебных разбирательств и текущих проектов. Используйте открытые источники информации‚ такие как сайты арбитражных судов‚ Росреестра и специализированные порталы о недвижимости.
- Проверка ДДУ: Внимательно изучите оригинальный ДДУ‚ на основании которого была произведена переуступка. Убедитесь‚ что он соответствует требованиям законодательства и не содержит скрытых условий.
- Проверка переуступки: Убедитесь‚ что переуступка оформлена надлежащим образом и зарегистрирована в Росреестре. Запросите выписку из ЕГРН‚ чтобы подтвердить переход прав собственности.
- Согласование с застройщиком: Обязательно получите письменное согласие застройщика на переуступку прав требования. Это необходимо для регистрации перехода прав собственности.
- Страхование рисков: Рассмотрите возможность страхования рисков‚ связанных с банкротством застройщика. Некоторые страховые компании предлагают такие продукты.
- Юридическая консультация: Обратитесь к квалифицированному юристу‚ специализирующемуся на долевом строительстве‚ для проведения комплексной проверки сделки и оценки рисков.
- Оплата после регистрации: Не производите полную оплату до тех пор‚ пока переуступка не будет зарегистрирована в Росреестре.
Что делать‚ если застройщик обанкротился?
Если застройщик обанкротился‚ вам необходимо:
- Обратиться в арбитражный суд: Подать заявление о включении в реестр кредиторов.
- Участвовать в судебных заседаниях: Отслеживать ход дела и представлять свои интересы.
- Рассмотреть возможность участия в совместном финансировании: Объединиться с другими дольщиками для привлечения средств на завершение строительства.
- Обратиться в Фонд защиты дольщиков: Если застройщик соответствует критериям‚ установленным законом‚ вы можете получить помощь от Фонда.
Важно помнить: Своевременное обращение к юристу и активное участие в судебном процессе повышают ваши шансы на возмещение убытков.